in parole semplici La Banca d’Italia è la banca centrale dello Stato italiano.
Tra i suoi obiettivi:
• assicurare la trasparenza dei servizi bancari e finanziari
• migliorare le conoscenze finanziarie dei cittadini
• aiutarli a conoscere i prodotti più diffusi e a fare scelte consapevoli.
Le guide in parole semplici fanno parte di questo impegno.
www.bancaditalia.it
Guida
Che cos’è?
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, in genere con una durata che va da 5 a 30 anni. Può essere un impegno finanziario notevole, da valutare con grande attenzione.Il cliente lo rimborsa con rate di importo costante o variabile,di solito mensili o semestrali.
A cosa serve?
Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare un
immobile, in par ticolare la casa di abitazione.
È chiamato “mutuo ipotecario” perché il pagamento delle rate
è garantito da un’ipoteca su un immobile.
Chi lo può richiedere
e chi lo concede?
Chiunque può richiedere un mutuo, ad esempio i giovani che
hanno bisogno di denaro per comprare la prima casa.
Per ottenerlo è necessario dimostrare di essere in grado di
restituire nel tempo la somma dovuta.
Lo concedono le banche e altri operatori finanziari.
Per semplicità, in questa Guida li chiamiamo tutti “intermediari”.
3 passi per scegliere il mutuo
1. Alcune cose da chiarire subito
Quanto posso chiedere?
In generale, l’intermediario concede un importo che non supera
l’80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia
effettuata da un esperto.
A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre
l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori
garanzie e spesso condizioni meno favorevoli per il cliente.
Quale rata mi posso permettere?
Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il
proprio reddito, anche in prospettiva, e la propria disponibilità
mensile al netto delle spese fisse.
È bene che la rata non superi un terzo del reddito disponibile,
per poter far fronte alle spese correnti, a spese impreviste e a
possibili riduzioni di reddito (malattia, infortunio, licenziamento).
Quanto mi costa il mutuo?
La principale componente del costo è costituita dagli interessi,
che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche
dalla durata del mutuo.
Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio
Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito web.
Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto
delle spese notarili e delle imposte.
Quale durata mi conviene?
La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario
e definita nel contratto, incide sull’importo della rata.
A parità di impor to del finanziamento e di tasso di interesse
(> Il mutuo dalla A alla Z), quanto più breve è la durata, tanto più
alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi;
quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto
per gli interessi ma più leggere le rate.
Esempio
Prendiamo un mutuo di importo pari a 100.000 euro, con
un tasso fisso del 5,5%.
Ipotizzando una durata di 10 anni, il cliente pagherà rate
mensili di 1.085 euro, restituendo all’intermediario il capitale,
più 30.232 euro di interessi.
A parità di condizioni, se la durata fosse di 20 anni, la rata
sarebbe più bassa (688 euro) ma gli interessi complessivamente
pagati sarebbero maggiori (65.093 euro).
2. Orientarsi tra i mutui
I principali tipi di mutuo
Mutuo a tasso fisso
Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta
la durata del mutuo.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi
di mercato.
Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi
delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da
restituire sin dal momento della firma del contratto.
A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni
più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
Mutuo a tasso variabile
Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto
al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento,
di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’impor to
o del numero delle rate.
A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli
fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare
le rate, anche in misura consistente.
Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in
linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali
aumenti dell’importo delle rate.
Mutuo a tasso misto
Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a
scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.
Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso
o del tasso variabile. Questa flessibilità può comportare un tasso
maggiore.
Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula,
preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo
di tasso.
Mutuo a due tipi di tasso
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con
il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione
intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando
vantaggi e svantaggi di ciascuno.
Mutuo a tasso agevolato
In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento
degli interessi del mutuo.
Altri elementi da considerare
Parametro di riferimento e spread
Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui
mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario aggiunge una
maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il
parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.
Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs
(> Il mutuo dalla A alla Z), per il tasso variabile i parametri di
riferimento sono l’Euribor (> Il mutuo dalla A alla Z) oppure
il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.
Imposte e agevolazioni fiscali
Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta
pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di
acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma
percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.
Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio
una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli (per le
agevolazioni fiscali sui mutui > www.agenziaentrate.gov.it).
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca
o ad altri adempimenti.
Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la
costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono
detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione
sono fissati dalla legge.
Per approfondimenti: chiedere informazioni all’intermediario,
consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it oppure contattare
il call center 848.800.444.
Altri costi
Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:
• il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria (> Il mutuo
dalla A alla Z), che può essere calcolato sia in misura fissa sia
in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento
• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione
dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione
dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni
sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi
alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare
il prestito
• altre spese: commissione annua di gestione pratica, spese
incasso rata, spese invio comunicazioni (l’elenco completo
delle spese è nel Foglio Informativo).
Qualora si decidesse di ricorrere a un mediatore creditizio,
è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che
potrebbe essere alto.
Piano di ammortamento
È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere
a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all’intermediario
di poter esaminare il piano di ammortamento.
Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito.
Il piano stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve
essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre,
semestre) e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata.
La rata è composta da due elementi:
• quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
• quota interessi, cioè l’interesse maturato.
Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.
In Italia, il piano di ammor tamento più diffuso è il metodo
cosiddetto “francese”: la rata prevede una quota capitale
crescente e una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il
capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce
e la quota capitale aumenta.
La variazione della composizione della rata in quota capitale e
quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo
può quindi cambiare di anno in anno.
Esempio
Consideriamo ancora un prestito di 100.000 euro al tasso
fisso del 5,5%, con un piano di ammortamento di 10 anni e
con rate mensili.
La rata da pagare sarà sempre di 1.085 euro.
Mentre nella prima rata la quota capitale è di 627 euro e la
quota interessi di 458 euro, nell’ultima la quota capitale sarà
di 1.080 euro e la quota interessi di 5 euro.
3. Prima di decidere
Scegliere il tipo di tasso
(fisso, variabile, misto, doppio)
È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla
luce della propria situazione economica e delle condizioni del
mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni
intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui
che offre.
Confrontare le offerte di più intermediari
I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono
variare, anche di molto.
Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale
pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun
mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma
necessaria.
Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide
e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno.
Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi
direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello
della banca.
Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG
(Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono
pubblicare per legge sui Fogli Informativi.
Tre passi per scegliere il mutuo
Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende
il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato
dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di
istruttoria della pratica e di riscossione della rata).
Selezionare gli intermediari cui richiedere una
proposta personalizzata
I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema
standard. Sulla base della propria situazione personale, il cliente
può ottenere condizioni più favorevoli.
Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:
• spread
• TAEG
• piano di ammortamento
• tutte le voci di spesa
• tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli
necessari per l’acquisto dell’immobile)
• risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione
delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano
di ammortamento.
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Le guide della Banca d’Italia
L’istruttoria
Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio
e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di
rimborso nel tempo.
I documenti
Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti
da presentare riguardano:
> informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile,
eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
> informazioni che certificano la capacità di reddito:
• per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di
lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo
cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD
(oppure il modello 730 o il modello Unico)
• per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime
dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio
Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo
se professionisti
> informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del
“compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità,
l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.
Dallarichiesta stipula >>
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Il mutuo per la casa in parole semplici
Dalla richiesta alla stipula
Le garanzie
supLa prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca (> Il mutuo
dalla A alla Z), che gli dà il diritto di far vendere il bene se il cliente
non può restituire il finanziamento.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia,
l’immobile viene prima sottoposto a una perizia.
Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo può essere più complicato.
Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l’ipoteca, per
esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate,
non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare
superiore all’80% del valore dell’immobile.
Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto
diverso dal cliente che richiede il mutuo.
Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero
finanziamento con tutti i suoi beni.
I tempi
I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra
la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione
della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.
I principali passi:
> richiesta e presentazione dei documenti
> valutazione del reddito
> perizia tecnica e relazione notarile
> delibera finale sulla concessione del finanziamento
> firma del contratto
> erogazione del mutuo.
Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito
non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo
alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente
raggiunto un maggior grado di sicurezza.
Al momento di scegliere
• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia di questa
Guida.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Informativo,
che illustra caratteristiche, rischi e costi del mutuo.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Comparativo
con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca
per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia completa
del contratto e/o il Documento di Sintesi, anche prima della
conclusione e senza impegno per le parti.
• Avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario
il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo. Se è possibile
concludere il contratto online, avere la copia completa del
contratto con il Documento di Sintesi.
• Conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo.
• Consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) (> Il mutuo
dalla A alla Z) previsto dalla “legge antiusura” (legge n. 108/96)
sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito
internet.
i diritti del cliente
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Le guide della Banca d’Italia
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Il mutuo per la casa in parole semplici
I diritti del cliente
Al momento di firmare
• Prendere visione del Documento di Sintesi, che riporta tutte
le condizioni economiche ed è unito al contratto.
• Non avere condizioni contrattuali sfavorevoli rispetto a quelle
pubblicizzate nel Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi.
• Scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo,
attraverso il quale ricevere le comunicazioni.
• Ricevere una copia del contratto, firmato dall’intermediario,
e una copia del Documento di Sintesi, da conservare.
Ricevere l’attestazione della conclusione del contratto, la copia
dello stesso contratto e del Documento di Sintesi, se la stipula
avviene online.
Durante il rapporto contrattuale
• Ricevere comunicazioni periodiche sull’andamento del rapporto
almeno una volta l’anno, mediante un rendiconto e il Documento
di Sintesi. Il cliente ha 60 giorni per contestare il rendiconto dal
momento in cui lo riceve.
• Ricevere dall’intermediario la proposta di qualunque modifica
delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista
nel contratto. La proposta deve arrivare con un preavviso di
almeno 30 giorni e indicare il motivo che giustifica la modifica.
La proposta può essere respinta entro 60 giorni, ponendo fine
al contratto.
16
Le guide della Banca d’Italia I
diritti del cliente
• Trasferire il contratto presso un altro intermediario senza
pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo (è la cosiddetta
“portabilità” > Una volta stipulato il mutuo).
• Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo
nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da
ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel
corso del rapporto contrattuale. Altrimenti l’intermediario può
anche porre fine al rapporto a causa di tale inadempimento.
• Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia
della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci
anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione
del mutuo.
• Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per
l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione
o allo svolgimento di attività economica o professionale,
senza pagare compensi, né oneri e penali.
Per gli altri tipi di mutuo, quando c’è un’ipoteca, è possibile
estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in
parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel
rispetto dei criteri previsti dalla legge.
Dopo la chiusura
• Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni
effettuate, e il Documento di Sintesi.
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Il mutuo per la casa in parole semplici
Non indebitarsi troppo per le proprie possibilità.
Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel
tempo, sia per una persona sia per una famiglia.
Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie
entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo del
mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono
nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che
fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione,
malattie).
Prima di ogni ulteriore richiesta di mutuo o finanziamento,
considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo.
Verificare che il tasso applicato non sia usurario.
Al momento della stipula il tasso di interesse non può superare
la soglia dell’usura, una soglia definita dalla Banca d’Italia per conto
del Ministro dell’Economia e delle Finanze e pubblicata sul sito