Oltre un milione di cittadini: è la platea dei soggetti potenzialmente interessati al nuovo strumento del leasing abitativo introdotto dalla legge di Stabilità del 2016.
La stima è stata effettuata dal ministero dell’Economia e delle Finanze sulla base del numero di contribuenti che potrebbero usufruire delle agevolazioni fiscali previste proprio per agevolare il ricorso a questo nuovo strumento: si tratta, in particolare, di 200.000 i giovani tra i 25 ed i 34 anni che fruirebbero al 100% delle agevolazioni fiscali e di oltre 830.000 i contribuenti con età superiore a 35 anni per i quali i limiti di detraibilità degli oneri sostenuti (canonedi leasing compreso entro il limite di 8.000 euro annui) si applicherebbero al 50%. Per tutti vale il limite dei 55mila euro di reddito al momento della stipula del contratto, oltreil quale i benefici non scattano.Le agevolazioni fiscali sono per ora ‘a tempo’: coprirannoi contratti stipulati fino al 2020.
Il leasing abitativo può rappresentare davvero un’alternativa conveniente rispetto al mutuo analizzando le singole situazioni ? La differenza, per capire la convenienza economica, la faranno le agevolazioni fiscali.
Le agevolazioni fiscali
Le detrazioni dall’irpef
Le condizioni per potere usufruire della detrazione sono:
1. non essere titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa (neanche se in comunione con altri soggetti) nel Comune in cui si risiede e destinare la propria abitazione o di un familiare coniuge (coniuge, parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondogrado) l’immobile oggetto di leasing;
2. avere un reddito imponibile non superiore a 55.000euro. Per i soggetti ‘under 35’ la detrazione sarà pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing,nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui; il tetto scende a 4.000euro per i soggetti ‘over 35’ . È prevista una ulteriore detrazione del 19% su unimporto massimo di 20.000 euro (10.000 euro pergli ultratrentacinquenni) per il pagamento della maxiratafinale.
Le altre imposte ridotte
Sono previste imposte in misura ridotta anche sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente (se l’utilizzatore ha i requisiti ‘prima casa):
imposta di registro del 1,5%,
imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
imposta catastale fissa di 50 euro.
Se l’acquisto avviene da impresa con vendita soggetta a Iva, l’iva sarà al 4%, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna.
La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo e non il valore catastale.
All’opzione finale di acquisto (riscatto) sull’ immobile abitativo, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro).
Chi può concedere il leasing
Il leasing abitativo può essere offerto solo da una banca o da un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico bancario. I soggetti interessati a stipulare un contratto di leasing abitativo possono quindi rivolgersi alle filiali delle società di leasing, agli sportelli bancari del gruppo creditizio di cui fa parte la società di leasing, o ad agenti e mediatori creditizi.
Come funziona
L’immobile viene acquistato o fatto costruire dalla società di leasing (concedente) su indicazione dell’utilizzatore, che diventerà in futuro il proprietario se eserciterà l’opzione finale di riscatto.
L’immobile viene messo a disposizione dell’utilizzatore che ne assume da subito tutti i rischi: se l’abitazione dovesse subire danni o addirittura andare distrutta il rischio è tutto a carico dell’utilizzatore che può coprirsi dai rischi stipulando un’apposita assicurazione.
Il contratto di leasing prevede normalmente una rata iniziale, pari a una percentuale del prezzo pattuito, canoni periodici per una durata contrattualmente stabilita e una maxi rata finale che l’utilizzatore può pagare diventando così proprietario o decidere di non versare: in tal caso l’immobile verrà messo in vendita e il ricavato servirà per pagare gli eventuali canoni non ancora versati e la stessa maxi rata finale.
La tutela in caso di difficoltà economica
La legge prevede una tutela, limitata, dell’utilizzatore che abbia difficoltà a pagare il canone periodico. È infatti prevista la possibilità di chiedere, per una sola volta, la sospensione del pagamento per una periodo massimo di 12 mesi qualora :
il soggetto rimanga senza lavoro, con l’esclusione però della perdita di occupazione dovuta a risoluzione del rapporto di lavoro consensuale,
di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità,
di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo o di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
Rientra tra le ipotesi al ricorrere delle quali si può presentare la domanda di sospensione anche la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie relative a contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato. Anche per questa categoria di soggetti è previsto che la tutela non scatti in caso di ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
In base alla clausola di tutela, che come delineata dalla legge sembra tagliare fuori gran parte del lavoro autonomo, la durata del contratto di leasing verrà automaticamente prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione ma non ci saranno aumenti di oneri perché non matureranno interessi sul debito residuo.
Gli effetti dell’inadempimento
In caso di inadempimento da parte dell’utilizzatore per il mancato pagamento del canone, sulla base di quanto previsto dal contratto, si ha la risoluzione del contratto stesso. Il concedente potrà vendere, o ricollocare attraverso un nuovo contratto di leasing, l’immobile che dovrà essere liberato dall’utilizzatore al quale potrà essere applicata la procedura per sfratto prevista per gli inquilini. La vendita dovrà avvenire con criteri trasparenti e competitivi per garantire il massimo prezzo: il ricavato dovrà infatti essere restituito all’utilizzatore, al netto dell’ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni successivi alla risoluzione attualizzati, di altre spese eventualmente sostenute come le spese condominiali, e, infine, del prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale. Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve però restituire al concedente la differenza.
Il riscatto anticipato o la cessione del contratto
L’utilizzatore può decidere di riscattare l’immobile in anticipo ma occorre che ci sia il consenso del concedente: nulla dicendo la norma sul punto è bene che questa facoltà venga prevista dal contratto di leasing. È anche possibile che decida di cedere a terzi il contratto di leasing previo consenso del concedente.
Per maggiori info >>>>>>
La stima è stata effettuata dal ministero dell’Economia e delle Finanze sulla base del numero di contribuenti che potrebbero usufruire delle agevolazioni fiscali previste proprio per agevolare il ricorso a questo nuovo strumento: si tratta, in particolare, di 200.000 i giovani tra i 25 ed i 34 anni che fruirebbero al 100% delle agevolazioni fiscali e di oltre 830.000 i contribuenti con età superiore a 35 anni per i quali i limiti di detraibilità degli oneri sostenuti (canonedi leasing compreso entro il limite di 8.000 euro annui) si applicherebbero al 50%. Per tutti vale il limite dei 55mila euro di reddito al momento della stipula del contratto, oltreil quale i benefici non scattano.Le agevolazioni fiscali sono per ora ‘a tempo’: coprirannoi contratti stipulati fino al 2020.
Il leasing abitativo può rappresentare davvero un’alternativa conveniente rispetto al mutuo analizzando le singole situazioni ? La differenza, per capire la convenienza economica, la faranno le agevolazioni fiscali.
Le agevolazioni fiscali
Le detrazioni dall’irpef
Le condizioni per potere usufruire della detrazione sono:
1. non essere titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa (neanche se in comunione con altri soggetti) nel Comune in cui si risiede e destinare la propria abitazione o di un familiare coniuge (coniuge, parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondogrado) l’immobile oggetto di leasing;
2. avere un reddito imponibile non superiore a 55.000euro. Per i soggetti ‘under 35’ la detrazione sarà pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing,nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui; il tetto scende a 4.000euro per i soggetti ‘over 35’ . È prevista una ulteriore detrazione del 19% su unimporto massimo di 20.000 euro (10.000 euro pergli ultratrentacinquenni) per il pagamento della maxiratafinale.
Le altre imposte ridotte
Sono previste imposte in misura ridotta anche sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente (se l’utilizzatore ha i requisiti ‘prima casa):
imposta di registro del 1,5%,
imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
imposta catastale fissa di 50 euro.
Se l’acquisto avviene da impresa con vendita soggetta a Iva, l’iva sarà al 4%, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna.
La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo e non il valore catastale.
All’opzione finale di acquisto (riscatto) sull’ immobile abitativo, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro).
Chi può concedere il leasing
Il leasing abitativo può essere offerto solo da una banca o da un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico bancario. I soggetti interessati a stipulare un contratto di leasing abitativo possono quindi rivolgersi alle filiali delle società di leasing, agli sportelli bancari del gruppo creditizio di cui fa parte la società di leasing, o ad agenti e mediatori creditizi.
Come funziona
L’immobile viene acquistato o fatto costruire dalla società di leasing (concedente) su indicazione dell’utilizzatore, che diventerà in futuro il proprietario se eserciterà l’opzione finale di riscatto.
L’immobile viene messo a disposizione dell’utilizzatore che ne assume da subito tutti i rischi: se l’abitazione dovesse subire danni o addirittura andare distrutta il rischio è tutto a carico dell’utilizzatore che può coprirsi dai rischi stipulando un’apposita assicurazione.
Il contratto di leasing prevede normalmente una rata iniziale, pari a una percentuale del prezzo pattuito, canoni periodici per una durata contrattualmente stabilita e una maxi rata finale che l’utilizzatore può pagare diventando così proprietario o decidere di non versare: in tal caso l’immobile verrà messo in vendita e il ricavato servirà per pagare gli eventuali canoni non ancora versati e la stessa maxi rata finale.
La tutela in caso di difficoltà economica
La legge prevede una tutela, limitata, dell’utilizzatore che abbia difficoltà a pagare il canone periodico. È infatti prevista la possibilità di chiedere, per una sola volta, la sospensione del pagamento per una periodo massimo di 12 mesi qualora :
il soggetto rimanga senza lavoro, con l’esclusione però della perdita di occupazione dovuta a risoluzione del rapporto di lavoro consensuale,
di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità,
di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo o di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
Rientra tra le ipotesi al ricorrere delle quali si può presentare la domanda di sospensione anche la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie relative a contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato. Anche per questa categoria di soggetti è previsto che la tutela non scatti in caso di ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
In base alla clausola di tutela, che come delineata dalla legge sembra tagliare fuori gran parte del lavoro autonomo, la durata del contratto di leasing verrà automaticamente prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione ma non ci saranno aumenti di oneri perché non matureranno interessi sul debito residuo.
Gli effetti dell’inadempimento
In caso di inadempimento da parte dell’utilizzatore per il mancato pagamento del canone, sulla base di quanto previsto dal contratto, si ha la risoluzione del contratto stesso. Il concedente potrà vendere, o ricollocare attraverso un nuovo contratto di leasing, l’immobile che dovrà essere liberato dall’utilizzatore al quale potrà essere applicata la procedura per sfratto prevista per gli inquilini. La vendita dovrà avvenire con criteri trasparenti e competitivi per garantire il massimo prezzo: il ricavato dovrà infatti essere restituito all’utilizzatore, al netto dell’ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni successivi alla risoluzione attualizzati, di altre spese eventualmente sostenute come le spese condominiali, e, infine, del prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale. Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve però restituire al concedente la differenza.
Il riscatto anticipato o la cessione del contratto
L’utilizzatore può decidere di riscattare l’immobile in anticipo ma occorre che ci sia il consenso del concedente: nulla dicendo la norma sul punto è bene che questa facoltà venga prevista dal contratto di leasing. È anche possibile che decida di cedere a terzi il contratto di leasing previo consenso del concedente.
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