Il mutuo per la casa

in parole semplici
La Banca d’Italia è la banca centrale dello Stato italiano.

Tra i suoi obiettivi:

• assicurare la trasparenza dei servizi bancari e finanziari

• migliorare le conoscenze finanziarie dei cittadini

• aiutarli a conoscere i prodotti più diffusi e a fare scelte consapevoli.

Le guide in parole semplici fanno parte di questo impegno.

www.bancaditalia.it

Guida

Che cos’è?

Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, in genere con una durata che va da 5 a 30 anni. Può essere un impegno finanziario notevole, da valutare con grande attenzione.Il cliente lo rimborsa con rate di importo costante o variabile,di solito mensili o semestrali.



A cosa serve?

Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare un

immobile, in par ticolare la casa di abitazione.

È chiamato “mutuo ipotecario” perché il pagamento delle rate

è garantito da un’ipoteca su un immobile.



Chi lo può richiedere

e chi lo concede?

Chiunque può richiedere un mutuo, ad esempio i giovani che

hanno bisogno di denaro per comprare la prima casa.

Per ottenerlo è necessario dimostrare di essere in grado di

restituire nel tempo la somma dovuta.

Lo concedono le banche e altri operatori finanziari.

Per semplicità, in questa Guida li chiamiamo tutti “intermediari”.





3 passi per scegliere il mutuo

1. Alcune cose da chiarire subito

Quanto posso chiedere?

In generale, l’intermediario concede un importo che non supera

l’80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia

effettuata da un esperto.

A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre

l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori

garanzie e spesso condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quale rata mi posso permettere?

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il

proprio reddito, anche in prospettiva, e la propria disponibilità

mensile al netto delle spese fisse.

È bene che la rata non superi un terzo del reddito disponibile,

per poter far fronte alle spese correnti, a spese impreviste e a

possibili riduzioni di reddito (malattia, infortunio, licenziamento).




Quanto mi costa il mutuo?

La principale componente del costo è costituita dagli interessi,

che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche

dalla durata del mutuo.

Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio

Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito web.

Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto

delle spese notarili e delle imposte.




Quale durata mi conviene?

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario

e definita nel contratto, incide sull’importo della rata.

A parità di impor to del finanziamento e di tasso di interesse

(> Il mutuo dalla A alla Z), quanto più breve è la durata, tanto più

alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi;

quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto

per gli interessi ma più leggere le rate.




Esempio

Prendiamo un mutuo di importo pari a 100.000 euro, con

un tasso fisso del 5,5%.

Ipotizzando una durata di 10 anni, il cliente pagherà rate

mensili di 1.085 euro, restituendo all’intermediario il capitale,

più 30.232 euro di interessi.

A parità di condizioni, se la durata fosse di 20 anni, la rata

sarebbe più bassa (688 euro) ma gli interessi complessivamente

pagati sarebbero maggiori (65.093 euro).





2. Orientarsi tra i mutui

I principali tipi di mutuo

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta

la durata del mutuo.

Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi

di mercato.

Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi

delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da

restituire sin dal momento della firma del contratto.

A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni

più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto

al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento,

di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.

Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’impor to

o del numero delle rate.

A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli

fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare

le rate, anche in misura consistente.

Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in

linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali

aumenti dell’importo delle rate.

Mutuo a tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a

scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.

Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso

o del tasso variabile. Questa flessibilità può comportare un tasso

maggiore.

Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula,

preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo

di tasso.

Mutuo a due tipi di tasso

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con

il tasso variabile.

Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione

intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando

vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Mutuo a tasso agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento

degli interessi del mutuo.

Altri elementi da considerare

Parametro di riferimento e spread

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui

mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario aggiunge una

maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il

parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs

(> Il mutuo dalla A alla Z), per il tasso variabile i parametri di

riferimento sono l’Euribor (> Il mutuo dalla A alla Z) oppure

il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta

pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di

acquisto della “prima casa”.

L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma

percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.

Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio

una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli (per le

agevolazioni fiscali sui mutui > www.agenziaentrate.gov.it).

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca

o ad altri adempimenti.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la

costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono

detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione

sono fissati dalla legge.

Per approfondimenti: chiedere informazioni all’intermediario,

consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it oppure contattare

il call center 848.800.444.




Altri costi

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

• il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria (> Il mutuo

dalla A alla Z), che può essere calcolato sia in misura fissa sia

in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento

• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione

dell’immobile da ipotecare

• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione

dell’ipoteca nei registri immobiliari

• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni

sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi

alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare

il prestito

• altre spese: commissione annua di gestione pratica, spese

incasso rata, spese invio comunicazioni (l’elenco completo

delle spese è nel Foglio Informativo).

Qualora si decidesse di ricorrere a un mediatore creditizio,

è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che

potrebbe essere alto.

Piano di ammortamento

È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere

a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all’intermediario

di poter esaminare il piano di ammortamento.

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito.

Il piano stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve

essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre,

semestre) e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata.



 

La rata è composta da due elementi:

• quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito

• quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.

In Italia, il piano di ammor tamento più diffuso è il metodo

cosiddetto “francese”: la rata prevede una quota capitale

crescente e una quota interessi decrescente.

All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il

capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce

e la quota capitale aumenta.

La variazione della composizione della rata in quota capitale e

quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo

può quindi cambiare di anno in anno.

Esempio

Consideriamo ancora un prestito di 100.000 euro al tasso

fisso del 5,5%, con un piano di ammortamento di 10 anni e

con rate mensili.

La rata da pagare sarà sempre di 1.085 euro.

Mentre nella prima rata la quota capitale è di 627 euro e la

quota interessi di 458 euro, nell’ultima la quota capitale sarà

di 1.080 euro e la quota interessi di 5 euro.


 

3. Prima di decidere

Scegliere il tipo di tasso

(fisso, variabile, misto, doppio)

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla

luce della propria situazione economica e delle condizioni del

mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.

È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni

intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui

che offre.

Confrontare le offerte di più intermediari

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono

variare, anche di molto.

Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale

pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun

mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma

necessaria.

Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide

e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno.

Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi

direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello

della banca.

Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG

(Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono

pubblicare per legge sui Fogli Informativi.

Tre passi per scegliere il mutuo

Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende

il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato

dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di

istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Selezionare gli intermediari cui richiedere una

proposta personalizzata

I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema

standard. Sulla base della propria situazione personale, il cliente

può ottenere condizioni più favorevoli.

Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:

• spread

• TAEG

• piano di ammortamento

• tutte le voci di spesa

• tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli

necessari per l’acquisto dell’immobile)

• risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione

delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano

di ammortamento.

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Le guide della Banca d’Italia

L’istruttoria

Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio

e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di

rimborso nel tempo.

I documenti

Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti

da presentare riguardano:

> informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile,

eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi

> informazioni che certificano la capacità di reddito:

• per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di

lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo

cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD

(oppure il modello 730 o il modello Unico)

• per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime

dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio

Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo

se professionisti

> informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del

“compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità,

l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

Dallarichiesta stipula >>

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Il mutuo per la casa in parole semplici

Dalla richiesta alla stipula

Le garanzie


supLa prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca (> Il mutuo

dalla A alla Z), che gli dà il diritto di far vendere il bene se il cliente

non può restituire il finanziamento.

Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia,

l’immobile viene prima sottoposto a una perizia.

Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.

Venderlo può essere più complicato.

Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l’ipoteca, per

esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate,

non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare

superiore all’80% del valore dell’immobile.

Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto

diverso dal cliente che richiede il mutuo.

Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero

finanziamento con tutti i suoi beni.

I tempi

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra

la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione

della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.

I principali passi:

> richiesta e presentazione dei documenti

> valutazione del reddito

> perizia tecnica e relazione notarile

> delibera finale sulla concessione del finanziamento

> firma del contratto

> erogazione del mutuo.

Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito

non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo

alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente

raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Al momento di scegliere

• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia di questa

Guida.

• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Informativo,

che illustra caratteristiche, rischi e costi del mutuo.

• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Comparativo

con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca

per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario.

• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia completa

del contratto e/o il Documento di Sintesi, anche prima della

conclusione e senza impegno per le parti.

• Avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario

il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo. Se è possibile

concludere il contratto online, avere la copia completa del

contratto con il Documento di Sintesi.

• Conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo.

• Consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) (> Il mutuo

dalla A alla Z) previsto dalla “legge antiusura” (legge n. 108/96)

sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito

internet.

i diritti del cliente

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Le guide della Banca d’Italia

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Il mutuo per la casa in parole semplici

I diritti del cliente

Al momento di firmare


• Prendere visione del Documento di Sintesi, che riporta tutte

le condizioni economiche ed è unito al contratto.

• Non avere condizioni contrattuali sfavorevoli rispetto a quelle

pubblicizzate nel Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi.

• Scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo,

attraverso il quale ricevere le comunicazioni.

• Ricevere una copia del contratto, firmato dall’intermediario,

e una copia del Documento di Sintesi, da conservare.

Ricevere l’attestazione della conclusione del contratto, la copia

dello stesso contratto e del Documento di Sintesi, se la stipula

avviene online.

Durante il rapporto contrattuale

• Ricevere comunicazioni periodiche sull’andamento del rapporto

almeno una volta l’anno, mediante un rendiconto e il Documento

di Sintesi. Il cliente ha 60 giorni per contestare il rendiconto dal

momento in cui lo riceve.

• Ricevere dall’intermediario la proposta di qualunque modifica

delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista

nel contratto. La proposta deve arrivare con un preavviso di

almeno 30 giorni e indicare il motivo che giustifica la modifica.

La proposta può essere respinta entro 60 giorni, ponendo fine

al contratto.

16

Le guide della Banca d’Italia I

diritti del cliente

• Trasferire il contratto presso un altro intermediario senza

pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo (è la cosiddetta

“portabilità” > Una volta stipulato il mutuo).

• Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo

nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da

ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel

corso del rapporto contrattuale. Altrimenti l’intermediario può

anche porre fine al rapporto a causa di tale inadempimento.

• Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia

della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci

anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione

del mutuo.

• Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per

l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione

o allo svolgimento di attività economica o professionale,

senza pagare compensi, né oneri e penali.

Per gli altri tipi di mutuo, quando c’è un’ipoteca, è possibile

estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in

parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel

rispetto dei criteri previsti dalla legge.

Dopo la chiusura

• Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni

effettuate, e il Documento di Sintesi.

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Il mutuo per la casa in parole semplici

Non indebitarsi troppo per le proprie possibilità.

Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel

tempo, sia per una persona sia per una famiglia.

Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie

entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo del

mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono

nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che

fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione,

malattie).

Prima di ogni ulteriore richiesta di mutuo o finanziamento,

considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo.

Verificare che il tasso applicato non sia usurario.

Al momento della stipula il tasso di interesse non può superare

la soglia dell’usura, una soglia definita dalla Banca d’Italia per conto

del Ministro dell’Economia e delle Finanze e pubblicata sul sito

(> www.bancaditalia.it/vigilanza/contrasto_usura/Tassi).

Se nel contratto sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è

nulla e non sono dovuti interessi.

Pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze

possono essere anche gravi.

Se non si pagano con puntualità le rate, l’intermediario applica gli

interessi di mora, che si aggiungono alle somme dovute.

Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento

del contratto.

Le attenzioni del cliente !

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Le guide della Banca d’Italia Le attenzioni del cliente

Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:

• mancato pagamento anche solo di una rata

• ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche

di una sola rata

• ritardo (tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza) nel pagamento

della rata per più di sette volte.

Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata

del debito residuo.

Se il cliente non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere

il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se

c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.

L’intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla

Centrale dei Rischi, segnalazione che compromette la possibilità di

ottenere finanziamenti in futuro.

In caso di difficoltà a pagare le rate, cercare subito

una soluzione con l’intermediario.

Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le

rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga all’intermediario

per cercare insieme una soluzione.

Le soluzioni possibili:

• la rinegoziazione del mutuo, per allungare la durata complessiva

del finanziamento e avere così rate più basse

• la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il

momento di difficoltà

In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori

non iscritti negli albi previsti dalla legge.

Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di

sostegno quali:

• Fondo di prevenzione dell’usura

• Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura.

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Il mutuo per la casa in parole semplici

> Abitazione principale

La casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè

vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale

e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.

> Ammortamento

Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il

pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto,

“piano di ammortamento”.

> Estinzione anticipata

Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del

capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza

del mutuo.

> Euribor (Euro Interbank Offered Rate)

Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere

utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.

> Eurirs (Euro Interest Rate Swap) o Irs

Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere

utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

> Fideiussione

L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento

di un debito altrui. La garanzia è personale perché il creditore

può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.

Il mutuo dalla A alla Z

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Le guide della Banca d’Italia Il mutuo dalla A alla Z

> Ipoteca

Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un

immobile.

Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad

abitar vi, affittarlo o venderlo.

Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può

ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.

> Perizia

La relazione effettuata da un tecnico, indicato o accettato dall’intermediario,

che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.

> Portabilità

Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio

mutuo e di stipularne uno nuovo presso un altro intermediario,

senza il consenso dell’intermediario originario.

La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura

del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo

finanziamento.

> Rata

Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo

cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali,

annuali), per restituire la somma presa a prestito. La rata è

generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso

della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli

interessi dovuti per il mutuo.

> Relazione notarile

Documento in cui il notaio certifica che il venditore è effettivamente

il proprietario e che sull’immobile da ipotecare non ci

sono vincoli, ad esempio un’altra ipoteca.

21

Il mutuo per la casa in parole semplici

Il mutuo dalla A alla Z

> Rinegoziazione

Operazione con la quale sono modificati uno o più elementi

del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il

sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread

o le commissioni legate al mutuo.

Come la portabilità, anche questa operazione è completamente

gratuita.

> Spese di istruttoria

Il rimborso chiesto dall’intermediario per le pratiche e le formalità

necessarie all’erogazione del mutuo.

> Spread

La differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l’Euribor

o l’Eurirs) e il tasso di interesse applicato.

> TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso

in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.

Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio

spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.

Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.

Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per

i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella

documentazione contrattuale.

> Tasso a regime

A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi

particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso

di ingresso”) e rimandare a un momento successivo all’erogazione

la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a

regime”.

22

Le guide della Banca d’Italia Il mutuo dalla A alla Z

La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere

anche consistente.

È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo

delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

> Tasso di interesse

L’indice, espresso in percentuale, della misura del compenso

(interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del

finanziamento.

> TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)

Tasso pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e

delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura.

Per verificare se un tasso è usurario e, quindi, vietato, bisogna

individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo

della metà e accertare che quanto richiesto dall’intermediario

non sia superiore.

Il TEGM è pubblicato sul cartello affisso nei locali dell’intermediario

o sul suo sito internet.

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Il mutuo per la casa in parole semplici

Memo mutuo

Stimo il mio reddito disponibile, al netto delle spese fisse.

Calcolo la rata mensile che mi posso permettere di pagare, pari a

circa un terzo del mio reddito disponibile.

Mi oriento sul tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla

mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro.

Mi faccio aiutare dai motori di ricerca specializzati nella scelta dei mutui.

Mi procuro dagli intermediari i Fogli Comparativi e i Fogli Informativi

sui mutui ed esamino con calma le diverse proposte.

Confronto le offerte, anche con l’aiuto del TAEG.

Seleziono una rosa di intermediari e chiedo loro una proposta

personalizzata.

Esamino le proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi (spese

notarili, imposte).

Valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili

con i tempi per l’acquisto della casa.

Esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio

fiscale anno per anno.

Controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto

a quelle indicate nel Foglio Informativo.

Verifico che il tasso indicato non sia usurario.

Compio la mia scelta e preparo la documentazione che l’intermediario

mi richiede.

Quando il contratto è pronto, prima di firmare, posso ottenerne

gratuitamente una copia completa da rileggere con calma.

Solo a questo punto posso firmare.

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Le guide della Banca d’Italia

Per ogni informazione utile il cliente può anche rivolgersi all’eventuale

call center dell’intermediario indicato nella pagina accanto.

Il cliente può presentare un reclamo all’intermediario anche per

lettera raccomandata A/R o per email. Gli indirizzi sono indicati

nella pagina accanto.

L’intermediario deve rispondere entro 30 giorni.

Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, il cliente può

presentare ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario

(> www.arbitrobancariofinanziario.it).

Chiarimenti? Reclami?

I contatti utili

Una volta stipulato il mutuo

Se la rata è troppo alta:

• Si può chiedere allo stesso intermediario se è disponibile a rinegoziare

le condizioni del mutuo (ad esempio: tipologia di tasso, spread, durata).

In questo caso non è necessario l’intervento del notaio perché resta

valida l’ipoteca originaria.

• In qualunque momento è possibile trasferire il finanziamento presso

un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità.

È la cosiddetta “portabilità”, che consente di estinguere il mutuo

utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario e

mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle

condizioni concordate con il nuovo intermediario. Il cliente non ha un

diritto a ottenere il nuovo finanziamento. Se però gli viene concesso, il

vecchio intermediario non può impedire o rendere difficile il trasferimento

del mutuo. Il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun

costo (ad esempio: commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione

del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del

nuovo finanziamento.

Per approfondimenti si può consultare l’iniziativa CambioMutuo di PattiChiari

sul sito www.pattichiari.it o richiederne la guida all’intermediario.